发布日期:17/10/11 来源:http://www.zzgame.net 标签: 足球网址
■ 一家之言   我国房价在经历多年的飞涨后,近期随着房地产供求关系的逆转,在全国范围内出现了房价回调,而衰退型顺差的出现更对现有房地产市场进一步形成冲击。目前,房地产局面比较微妙,房价上涨与下跌的因素正在角力。 本月租赁市场成交开始活跃 但租赁价格与之前相比没有明显变化   海关总署近日发布数据显示,继1月实现贸易顺差历史记录3669亿元之后,2月份的贸易顺差再创新高达到3705亿元。而与此表现相左的是,中国指数研究院发布的2015年2月份住宅市场“百城价格指数”显示,当前中国楼市发展态势低

  ■ 一家之言

  我国房价在经历多年的飞涨后,近期随着房地产供求关系的逆转,在全国范围内出现了房价回调,而衰退型顺差的出现更对现有房地产市场进一步形成冲击。目前,房地产局面比较微妙,房价上涨与下跌的因素正在角力。

本月租赁市场成交开始活跃 但租赁价格与之前相比没有明显变化

  海关总署近日发布数据显示,继1月实现贸易顺差历史记录3669亿元之后,2月份的贸易顺差再创新高达到3705亿元。而与此表现相左的是,中国指数研究院发布的2015年2月份住宅市场“百城价格指数”显示,当前中国楼市发展态势低迷、市场扩张动能乏力、成交价格下行。2015年2月,百城(新建)住宅平均价格同比下跌3.84%,环比下跌0.24%,同比连续第五个月下跌,且跌幅持续扩大。

  作为出口导向型经济体,进出口贸易在我国经济发展结构中占据了重要地位,是我国经济增长的主要动力,那么在进出口贸易出现巨额顺差的情境下,为什么我国的楼市反而表现疲弱呢?

  近年来,我国贸易发展从过去的两位数增长一路减速。2014年,受外需疲软、内需回落、大宗商品价格下跌、人民币有效汇率升值等诸多因素影响,我国进出口总额实现增长3.4%,未完成年度7.5%的增长目标,这已经是我国连续第三年未完成年度贸易增长目标。

  与此同时,我国楼市一改过去两位数的房价上涨幅度,呈现量价齐跌的态势。2014年全国房价总体趋势呈现温和下降,当年全国商品房销售面积较上年下降7.6%,商品房销售额下降6.3%。

  房价下行的原因,最核心的因素是供求关系的改变。除此之外,贸易顺差的持续失速也通过影响宏观基本面以及人民币汇率对我国房地产市场施加了显著的负面影响。

  贸易顺差涵盖一般性贸易顺差和衰退型顺差,衰退型贸易顺差不同于一般性顺差,它产生的情境是国家贸易处于国内外低迷的需求态势之中。

  按照近期的贸易数据来看,中国的巨额贸易顺差更符合衰退型的贸易顺差。这一顺差源于出口增速的下滑,这也意味着我国企业在国际市场上外汇竞取能力的弱化,促使人民币汇率下行。汇率下跌之后,一方面将引发投资国内楼市的国际资本撤离,抑制房地产价格上行。另外则会提高房地产企业的融资成本,影响投资效率。据测算,人民币每贬值3%,则房地产企业的总借款成本将上升1%。

  贸易发展减速是我国当前经济发展的新常态,曾经的高速增长将被现有的中高速增长所取代。在本次“两会”的政府工作报告中,政府也已将2015年的进出口总额增长目标由2014年的7.5%下调到了6%,这进一步凸显了我国进出口贸易未来几年的发展换挡趋势。

  我国房价在经历多年的飞涨后,近期随着房地产供求关系的逆转,在全国范围内出现了房价回调,而衰退型顺差的出现更对现有房地产市场进一步形成冲击。目前,房地产局面比较微妙,房价上涨与下跌的因素正在角力。房地产市场呈现供大于求态势,房价单方面升值预期已被打破,投资者处于观望状态,市场避险氛围浓厚,表现为房地产投资增速收窄、房价下跌、交易量萎缩;此外,由于地方财政收入与土地收益具有较强的关联,且房地产产业链对国民经济影响较大,各级政府不希望房地产行业出现较大的调整。因此,中央以及地方层面均已出台支持房地产发展的相关政策。

  李先生最近看中了一套房子,谈好了价格约好了签约,没想到一转眼业主就把房子租给了其他人。年后租赁市场成交开始活跃,据满堂红成交数据,3月1~22日,住宅租赁成交量比2月整月增加1.9倍。不过,广州租赁市场价格相比之前没有明显变化,有业内人士认为,广州租赁市场已进入“租客市场”,建议潜在买家先租房,观望到五一前后再考虑购房。

  文、表 广州日报记者林琳 图 摄影记者王维宣

  李先生上周六看中了客村地铁口的一套3房单位,出价3600元/月,约好了业主当天晚上签约,没想到下午就接到中介电话取消签约,理由是房子刚刚签给别人了。“最近性价比高的房子很快就能租出去。”一个中介地产人士告诉记者,这促成了广州市区年后的租赁成交潮。据满堂红成交数据,3月1~22日,住宅租赁成交量比2月整月增加1.9倍。不过,租赁市场价格没有发生明显变化。根据满堂红最新数据,全市平均租金为48.9元/平方米,比2月同期上升1.2%。

  租金升幅略低于前几年

  “我最近观察附近多个小区贴出的放租单,发现租金涨幅不大。” 中国指数研究院李洁瑶表示,去年广州不少地段的租金涨幅可达10%,尽管目前处于租赁旺季,也达不到去年的水平。据合富置业成交数据统计,今年年初广州住宅租赁市场平均租金为47.1元/平方米/月,与去年年初相比升幅约4%,升幅略低于之前几年租金涨幅。

  合富房地产经济研究院院长龙斌分析,从租金段分布来看,今年节后交投率先升温的是月租在1500~3000元之间的物业,接近一半的成交个案落在该租金段内。

  租金涨幅不敌楼价涨幅

  一直以来,广州住宅的季度租金均呈小幅上涨的态势,2008年一季度的平均租金为35元/平方米/月,2014年一季度,广州住宅平均租金持续稳步上升至51元/平方米/月。龙斌认为最主要原因是广州人口基数庞大,真实居住需求旺盛。据广州市人社部门的统计显示,2009年有20万名高校毕业生在广州求职,而2014年为30万人。

  租金价格的变化还与经济变化息息相关。合富置业提供的数据显示,2008年总体经济低迷,全年租金下降了1.6%,2009年、2010年,经济回暖,租金涨幅分别为8.5%和12.6%,2011年房市低迷,租金惯性上涨6.5%,涨幅放缓,2012年、2013年经济稳步发展,租金稳步走高,涨幅分别为6.4%和9.8%。2014年,经济景气度回落,租金同比微涨0.3%。

  另外,市场也出现租盘增多的现象。2014年,住宅买卖需求萎缩,不少业主转租待售,租赁盘源增多,增幅在两到三成之间。

  “租金的增幅与房价的增长幅度密切相关。” 李洁瑶称,2013年房价飙涨的时候,房租涨幅惊人,不过租金的增长远不及房价,“比如2009年时总价40万元的物业租金为1600元/月,目前租金涨至2800元/月左右,房价却可达150万元。”

  业内

  观点

  可观望4月行情再决定是否入市

  尽管租金价格跟不上楼价上涨速度,但租房压力大成为部分租客搬离市区中心的原因。据南方人才市场发布的《2014~2015年度广东地区薪酬调查报告》显示,在广州工作多年的白领平均月薪为6830元,若按小夫妻2人计算,租住两房住宅的租金支出占家庭收入的两成五左右。

  据了解,不少租客转向番禺租房,白云区也是另一个租客转移的重点区域。

  因此,房地产市场在短期内将会出现价格的双向波动,而从长期来看,持续的巨额贸易顺差将会强化由供求关系导致的房价下跌趋势。随着我国经济发展新常态的持续,这种状态将在很长时间内延续。

  □黎轲(北大方正物产研究中心宏观分析研究员)

  李洁瑶认为,目前租赁市场相对稳定,建议有购房规划的买家如果急于解决居住问题,可以先租房再静观行情变化,她预计4月的市场推售量比较大,买家可以看看到时市场的反应如何,再考虑是否在五一前后入市。

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